삼익비치 재건축, 분담금, 1:1 재건축, 조합원 분양가, 추진 일정 정리

부산 최고 입지 남천 삼익비치 재건축 아파트입니다. 2022년 9월 사업시행인가를 받았습니다. 관리처분인가를 받고 착공 신고 단계까지는 최소 3년 이상 걸릴 것으로 예상됩니다. 삼익비치 평균 대지지분은 17.1평이며, 용적률은 170% 수준입니다.

 

삼익비치 재건축

삼익남천비치타운은 남천동 148-4 일원에 위치합니다. 1979년 준공된 아파트로 매립지에 지어졌다 보니 획지 정리가 깔끔하게 되어 있습니다. 현재 방치된 삼익스포츠센터는 삼익비치 소유가 아닙니다. 삼익비치 기본 정보는 다음과 같습니다.

• 삼익비치타운
• 사용승인 : 1979년 10월
• 세대수 : 33개 동 3,060세대
• 용적률 : 170%
• 평균 대지지분 : 17평 정도
• 시공사 : GS건설(2016년 선정)

 

삼익비치-재건축-조감도-2안

 

33평 기준 대지지분은 15평 ~16평 정도입니다. 그만큼 대형평형 위주로 설계된 삼익비치 아파트입니다. 대단지, 평지, 광안리 영구조망이 가능한 아파트로 당연히 재건축에 대한 기대감이 클 수밖에 없습니다. 삼익비치 재건축 진행사항은 다음과 같습니다. 

 

• 2014년 5월 정비구역 지정(최초)
• 2016년 7월 조합설립 인가(최초)
• 2022년 9월 사업시행 인가(최초)
• 관리처분 계획(2026년 초 예상)
• 착공 신고
• 준공

통상적으로 사업시행인가 후 3년 이내 관리처분 인가를 받고 이주를 시작합니다. 부산 수영구 타 재건축 정비사업 현장도 마찬가지입니다. 그 사례로 남천자이, 광안자이, 광안에일린에뜰이 있습니다. 해당 재건축 사업 추진 경과는 아래에서 후술 하겠습니다.

 

• 조합원 리스크(동별 조망권으로 인한 반대)
• 감정평가액 및 추가 분담금 이슈
• 단지 평형이 너무 다양함(16평 ~52평)
• 1:1 재건축에 대한 부담감

부산 주요 아파트 재건축 진행사항

수영구, 해운대 재건축 진행 경과와 비교해 보겠습니다. 광안 1 재건축입니다. 현재 광안자이 아파트입니다.

 

• 2012년 정비구역 지정
• 2014년 조합설립 인가
• 2016년 7월 사업시행 인가
• 2016년 12월 관리처분계획 인가
• 2017년 10월 착공 신고
• 2021년 준공

고 분양가 논란으로 우여곡절이 있었는 남천자이 재건축 진행 경과입니다. 결론적으로 성공적이었던 후분양 전략이었습니다. 남천 2-2(삼익타워) 재건축 추진 경과입니다. 비교적 빠르게 진행됐습니다.

 

• 2009년 정비구역 지정(최초)
• 2015년 조합설립 인가(최초)
• 2017년 사업시행 인가
• 2018년 관리처분계획 인가
• 2020년 착공
• 2023년 1월 준공

광안 에일린의 뜰(광안 2 재건축) 사업 추진 경과입니다. 수영구 재건축 현장 추진 경과로 삼익비치 재건축 진행을 예상해 볼 수 있겠습니다.

 

• 2009년 4월 정비구역 지정
• 2011년 2월 조합설립 인가
• 2016년 6월 사업시행 인가
• 2018년 1월 관리처분계획 인가
• 2018년 10월 착공 신고
• 2021년 준공

삼익비치 재건축 - 분양가

현재 알려진 삼익비치 조합원분양가 및 일반분양가는 다음과 같습니다. 84타입 기준입니다. 같은 평형으로 평형신청할 경우 예상되는 추가 삼익비치 분담금은 5억 ~ 6억 사이로 예상됩니다. 더 큰 평형을 신청할 경우 더 많은 조합원분담금이 발생되겠습니다.

 

• 조합원 분양가 평당 4,500만 원 정도
• 일반분양가 : 평당 5,000만 원 정도 

정확한 감정평가액은 알 수 없지만, 현재 84타입의 감정평가액은 대략 8억원 중반으로 언급되고 있습니다. 현재 삼익비치 시세가 10억원 중반에 형성돼 있습니다. 가장 주의하셔야 할 점은 같은 평형 세대에서 동, 호수에 따라 감정평가액의 폭이 큰 점입니다. 

 

같은 평형으로 배정받는다고 계산하였을 경우입니다.(33평에서 33평으로) 감정평가액 8억 5천만원 기준으로, 6억원 정도의 추가 분담금이 필요하겠습니다. 추정 분담금 및 평가액을 통해 계산한 점임을 참고부탁드리겠습니다.

 

 

삼익비치의 장점이자 단점은 지역용도가 주거지역이라는 점입니다. 용호동 W, 엘시티, 마린시티처럼 상업지역이 아니기에 최대 용적률 300% 미만으로 재건축될 예정입니다. 그만큼 여타 레지던스, 상업시설이 들어오지 않는 점에서 부산 실거주 최상급지가 될 것 같습니다.

 

삼익비치 시세

현재 삼익비치 시세는 다음과 같습니다. 전용 84타입 기준입니다. 동, 호수, 조망에 따라 가격이 매우 상이한 점 참고부탁드립니다. 현재 실거래가 기준으로 추가분담금 포함 17억원에 미래의 '그랑자이 더 비치'를 받는다고 생각하시면 되겠습니다. 

 

• 84타입 최고가 : 16억원(21년 6월)
• 84타입 최근 실거래가 : 10억 2천만원
• 현재 최저 호가 : 10억 2천만원

 

전용 84타입 기준 주변 아파트 시세가 최소 13억 이상은 형성돼야 삼익비치 현재 가격이 정당화되겠습니다. 현재 삼익비치 주변 아파트 시세는 다음과 같습니다. 최저 가격 기준입니다. 2033년 수영구 시세가 어떻게 될지 예측하는 것이 중요하겠네요.

 

• 남천자이 84타입 : 10억 8천만원
• 남천 코오롱 하늘채 84타입 : 8억 4천만원
• 남천 금호 어울림 84타입 : 8억 1천만원
• 협진 태양 84타입 : 9억 4천만원
• 광안 쌍용예가 84타입 : 8억 3천만원
• 광안자이 84타입 : 8억 1천만원

 

삼익비치 재건축 조감도

삼익비치 조감도 2가지 옵션 중에서 1가지로 채택될 예정입니다. 전 세대 바다 조망에 초점을 맞췄습니다. 커뮤니티 시설 강화와 일반분양 세대 늘리는 것 중 어떤 것에 더 치중을 할지  삼익비치 재건축 조합에서 판단해야 할 사항입니다.

 

배치도 및 조감도는 앞으로 몇 번이고 더 변경될 소지가 있어 보입니다. 현재 기준 삼익비치 조감도 및 배치도는 다음과 같습니다. 

• 남천 그랑자이 더 비치
• 세대수 : 3,325세대(265세대 증가)
• 지하 3층 ~ 지상 60층, 12개 동
• 용적률 295%

 

삼익비치-재건축-조감도-1안

 

삼익비치 배치도

삼익비치 배치도 알아보겠습니다. 광남초와 남천2동 동사무소 사이에 위치한 101동, 102동은 소공원으로 조성될 예정입니다. 삼익스포츠센터를 포함한 103동, 105동, 106동, 107동 또한 녹지대로 경관 조성될 예정입니다. 획지가 크다 보니, 도로 공제 등의 부지 손해는 크게 없을 것으로 보입니다. 조경이 굉장할 것으로 예상되네요.

 

 

사실상 사업시행 인가 이후, 정비사업이 무산되는 일은 거의 없습니다. 언젠가는 관리처분인가 후 착공이 될 것은 사실입니다. 풀어야 할 사항들이 많기에 입주까지는 최소 12년은 앞으로 더 걸리지 않겠나 싶습니다.

 

삼익비치 아파트 용적률은 170%입니다. 대지 지분 또한 평균 17.1평을 보유하고 있습니다. 재건축 사업성 또한 꽤 훌륭합니다. 기존의 소형 평형들을 25평으로 재건축하는 점, 기존의 대형 평수를 그대로 대형 평형으로 설계하는 점에 따라 1:1 재건축에 가깝게 진행됩니다. 그만큼 중대형 평형 위주로 부산 최고 입지에 아파트가 건설되는 것입니다. 평지, 해변 영구 조망, 대형 평형으로 남천동에 위치하게 될 삼익비치 재건축은 나쁠 이유가 하나도 없습니다. 

 

입지는 불변입니다. 부산 실거주 최고의 입지인 남천동 삼익비치 가치는 사업 추진 속도와 무관하게 상승할 것 같습니다. 이상으로 부산 최대 재건축 아파트 삼익비치 재건축 및 분담금, 분양가, 입주시기, 조감도 알아봤습니다.

 

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