수서1단지 재건축 사업성 정리 - 임대아파트 노후 단독, 통합 재건축 호재

 

강남구 일원동에 위치한 수서1단지 아파트입니다. 임대아파트 비율이 높으며, 대청역과 꽤 거리가 떨어져 있습니다. 이러한 이유로 인근 대청, 수서 아파트에 비해 거래 건수 및 매매가격이 낮습니다. 수서1단지 대지지분 11.2평, 용적률 174%입니다.

 

수서1단지 개요

수서1단지 아파트에 대한 간략한 정보는 다음과 같습니다. 임대아파트 동과 건축물대장 상 건축물 등재를 공유하고 있습니다. 따라서 편의상 115동 ~ 121동까지를 수서1-2단지라 칭합니다. 총 세대수는 2,934세대입니다.

• 일원동 수서아파트(일원동 711)
• 사용승인일 : 1992년 10월
• 임대아파트 : 2,214세대(101동 ~ 114동)
• 평균 대지지분 : 11.2평
• 용적률 : 174%

 

일반분양 세대는 7개 동으로  720세대로 구성돼 있습니다. 단지 구성 및 수서1단지 대지지분은 다음과 같습니다. 117동 및 115동은 타워형으로 4세대가 출입을 공유합니다. 

 

• 일반분양 세대수 : 720세대(115동 ~ 121동)
• 17평 39타입 : 228세대, 대지지분 8.8평
• 21평 49타입 : 96세대, 대지지분 11평
• 21A평형 51타입 : 60세대, 대지지분 11.4평
• 21B평형 52타입 : 60세대, 대지지분 11.5평
• 22평 50타입 : 48세대, 대지지분 11.2평
• 25평 59타입 : 144세대, 대지지분 13.2평
• 26평 59타입 : 84세대, 대지지분 13.2평

 

수서1-2단지와 수서1단지

115동, 116동, 117동, 118동, 119동, 120동, 121동이 일반분양 아파트입니다. 101동 ~ 114동은 임대아파트입니다. 임대아파트와는 출입구도 다르게 쓰며, 나름 독립된 느낌을 줍니다. 

 

시초가 공익을 위해 지어진 아파트입니다. 노유자시설(대청종합사회복지관, 어린이집) 등이 건축물 대장에 같이 등재돼 있는 것이 확인됩니다. 이러한 부분이 수서1단지 재건축 진행 과정에서 어떻게 작용할 지도 고려해 볼 부분입니다.

 

 

수서1단지 재건축

흔히 강남 소형아파트 재건축 및 리모델링하면 아래와 같은 아파트가 대표 단지입니다. 이 중 대치2단지, 신동아아파트가 가장 선호되고 있습니다. 물론 이유는 다 있겠습니다.

• 수서 까치마을아파트
• 일원 수서1단지
• 수서역 신동아아파트, 링크 바로가기
• 성원 대치2단지, 링크 바로가기

객관적으로 재건축 진행이 가능할 아파트는 수서1단지 아파트 밖에 없습니다. 이 중, 대지지분이 가장 높으며 수서1단지 임대아파트가 공공 재건축한다고 하였을 때, 통합 혹은 단독으로 재건축할 가능성이 있습니다. SH에서 노후임대아파트 공공 재건축 추진 중이기 때문입니다.

 

현재 SH공사와 단독 재건축을 위해 대지면적 정리 작업에 들어갔습니다. 강남구청에 단독 재건축 추진을 위한 행정 작업 또한 진행 중입니다. 단독 재건축, 통합 재건축 중 더 나은 선택을 할 수 있겠습니다. 현재 수서1단지 재건축 진행사항은 다음과 같습니다.

• 2023년 2월 예비안전진단 통과
• 정밀안전진단 추진 예정 단계

 

수서1단지 임대아파트

공공임대아파트는 항상 발목을 잡습니다. SH 서울주택공사에서 노후 공공임대 아파트 34개 단지 4만 가구를 10만 가구 이상으로 재건축  방안을 추진할 것이라 밝혔습니다.

 

이에 따라, 대치1단지, 수서1-1단지도 재건축이 가능할 전망입니다. 관련기사는 아래를 참고해 주세요. 수서1단지 임대아파트가 단독으로 재건축 추진이 된다면, 수서1-2단지 아파트 입장에서는 엄청난 호재라 생각됩니다. 무조건 재건축 될 것이기 때문입니다.

김헌동 SH공사 사장 “4만 가구→10만 가구로 재건축…성냥갑 탈피”

 

일원동 수서1단지 시세

'재건축' 가능성 부분에서만 장점이 많습니다. 사실 실거주 측면에서는 위에서 말한 강남구 소형 4개 아파트 단지 중 제일 낮을 수도 있습니다. 객관적인 데이터가 그렇습니다. 

 

우선 가까운 서울 지하철 3호선 대청역과 도보 15분 이상의 거리입니다. 나머지 3개 아파트는 각각 대청역, 일원역, 수서역을 끼고 있습니다. 또한, 인근 아파트 단지가 형성돼 있지 않으며 빌라 등의 다세대 주택이 많습니다. 참고로 현재 대청근린공원 우측을 중심으로 모아타운을 추진 중에 있습니다. 

 

또한 수서1-2단지 우측 한국지역난방공사 자연회수시설이 위치합니다. 처리된 연기가 수서역 방면으로 향한다고는 하지만 객관적으로 혐오시설인 것도 사실입니다. 또, 단지가 위치적으로 다소 외딴섬 같은 느낌을 주기도 합니다. 

 

바로 앞 일원에코파크 근린공원과 뒤에 위치한 서울삼성병원 등 인프라가 좋은 측면도 많습니다. 대청초, 경기여고, 중동고 등의 학군 형성은 나름 장점으로 보입니다.

 

현지 수서1단지 시세는 다음과 같습니다. 실거래가 기준 평당 5,000만원 수준입니다.

• 39타입 최고가 10억 7천만원(22년 5월)
• 39타입 최근 거래가격 9억(23년 3월)
• 39타입 현재 호가 8억 7천만원(23년 5월)

 

정리해보자면 수서1단지는 재건축 사업성 그나마 좋으나, 실거주 및 대중 선호는 타 아파트에 비해 낮습니다. 이상으로 수서1단지 재건축 및 수서1단지 임대아파트 관련하여 정리해 보았습니다.

 

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