삼호가든 재건축 - 공사비 평당 600만원에 가능할까?

부산 대표 재건축 아파트 삼호가든입니다. 용적률 150%, 평균 대지지분 22평으로 삼호가든 재건축사업성이 우수합니다. 하지만 평당 공사비가 치솟고 있어 분담금 리스크가 큽니다. 22년 8월 경관심의 통과 후 현재 건축 심의를 기다리고 있습니다.

 

삼호가든 재건축 - 입지 분석

삼호가든 재건축은 삼익비치, 수영 현대아파트, 동래럭키와 함께 부산 대표 재건축 아파트로 언급됩니다. 더 이상 확장될 수 없는 해운대 우2동 일대입니다. 그중에서 삼호가든은 부산 해안가 아파트의 희소성을 가지고 있습니다. 

 

가보신 분들은 아시겠지만 개인적으로 느낀 삼호가든 재건축 단점입니다. 부전과 태화강을 이어주는 벡스코역 동해선이 해운대 삼호가든과 상업지역을 가로지르고 있습니다. 이로 인해 섬처럼 단절된 느낌을 줍니다. 장산 송전탑도 매수하실 분들은 고려해 보셔야겠습니다.

 

하지만 숲과 도심 모든 뷰가 가능한 점은 삼호가든 아파트의 위치적 강점입니다. 중심지를 도보로 이용이 가능하면서 아늑한 숲세권을 누릴 수 있겠네요. 고층에서 보는 해운대 도심 뷰는 엄청나겠습니다. 삼호가든에서 보는 시야는 아래 사진과 같겠습니다. 장산뷰도 멋지겠습니다.

 

삼호가든은 26평~57평까지 다양한 평수로 구성돼 있습니다. 31평형은 530세대로 가장 많습니다. 26평형은 272세대입니다. 40평대 아파트는 190세대입니다. 57평형은 84세대입니다. 전 세대 모두 계단식인 점이 놀랍습니다.

 

삼호가든 재건축 - 공사비 이슈

삼호가든은 언덕에 위치하여 장산 경관과 고도 문제로 정비사업의 100% 이점은 활용하지 못합니다. 하지만 삼호가든 재건축은 워낙 사업성이 좋습니다. 정비사업 명칭은 우동1 재건축입니다.

 

현재 건축 계획으로 11개 동 34층 규모의 1,283세대 아파트로 재건축될 예정입니다. 일반분양 물량이 200세대 늘어날 예정입니다. 조합원 물량 대비 일반분양 물량이 적은 편은 맞습니다. 설계 변경 예정이나, 현재로는 대형 평수 위주로 재건축을 진행하여 아파트 가치를 유지한다는 의견입니다. 

 

일반분양가를 알 수 없어 정확한 사업성 판단은 힘듭니다. 입찰가 기준 삼호가든 예상 총공사비는 5,500억으로 1제곱미터당 600만 원 수준입니다. 계약한 금액에 시공사가 건설을 해낼 수 있을지 매우 의문입니다. 평당 1,000만 원은 들지 않겠나 싶습니다. 

 

23년 현재 정비사업 서울 지역 평균 공사비는 670만 원 수준입니다. 21년 평당 공사비는 560만 원대였습니다. 평당 공사비 증가로 재건축 분담금이 점점 커지고 있습니다. 현재 계약 중인 대부분의 수도권 정비사업은 평당 1,000만 원에 육박합니다.

 

추후 공사비 증액은 기정화된 사실이며, 이에 따른 갈등 또한 잘 해결해야 할 것 같습니다. 부산에서 고급화 사업이 진행될지 잘 지켜봐야겠습니다. 

낮은 용적률과 높은 대지지분에도 불구하고 높은 공사비와 낮은 일반분양 비율로 인해 분담금 리스크가 클 것 같습니다. 고급화로 승부를 봐야 할 것 같네요.

 

21년 5월 84 타입 31평 기준으로 최고가 14억 2천만 원에 거래됐습니다. 23년 3월 9억에 거래된 이후 현재 삼호가든 시세는 9억 7천만 원입니다. 삼호가든 재건축 후 예상되는 일반분양가는 최소 서울 영등포 자이와 유사한 11억 후반은 되지 않을까 싶습니다. 참고로 남천자이 84 타입 분양가가 9~10억이었습니다.

 

부산 첫 아크로 아파트

대림건설 하이엔드 브랜드 '아크로'로 건설될 예정입니다. 수영 현대아파트와 더불어 수영강 라인의 가치를 끌어올려줬으면 좋겠습니다. 신속히 건축심의 후 사업시행 인가까지 획득하기를 바라겠습니다. 이상으로 삼호가든 재건축 진행사항 알아봤습니다.