구로주공 재건축-1차,2차 재건축-구로차량기지 이전

구로차량기지 이전 여부가 중요한 구로주공 재건축 아파트입니다. 1차, 2차 통합하여 2018년 안전진단 통과를 했습니다. 153%의 낮은 용적률과 평균 대지지분 18.3평으로 사업성이 우수합니다. 정비구역 지정이 올해는 꼭 가능할 것이라 예측됩니다.

구로주공 재건축-1. 진행사항

구로주공1차 아파트는 1986년에 지어진 1,400세대 아파트입니다. 이 당시에 구로구에 지어진 아파트와 달리 대형평수 위주로 구성돼 있습니다. 전 세대가 28평 ~ 33평으로 구성돼 있습니다. 바로 구로주공1차 바로 앞에 구일초, 중, 고가 있으며, 서울 지하철 1호선 구일역이 물리적으로는 가까이 위치해 있기는 합니다.

 

구로주공2차 아파트는 1987년 지어진 726세대 아파트입니다. 동네가 굉장히 조용합니다. 구로차량기지로 인해 동네가 외부와 약간 단절된 느낌이 들기도 합니다. 목동, 여의도, 영등포 등 물리적 거리가 가까워 위치는 좋은 편입니다.

 

두 아파트 모두 준공업지역 적용에 따른 용적률 향상에 대한 기대감이 큽니다. 또, 아파트 바로 뒤에 위치한 구로차량기지 이전 및 재정비 여부에 대한 호재도 가격에 반영되고 있습니다. 구로주공 1차와는 다르게 소형 평수 14평 ~ 26평형으로 구성돼 있습니다. 

 

구로주공 재건축-2. 사업성 분석

18년도 정밀안전진단 통과까지 하였지만 아직 조합설립 및 정비구역 지정이 안되고 있습니다. 평지에 대단지 아파트로 재건축이 가능하기 때문에 가치는 매우 좋겠습니다.

 

구로주공 재건축 투자 금액은 1차 기준으로 4억 이상이 필요합니다. 현재 최저 호가는 7억 4천만 원이며, 예상되는 전세가는 3억 언더로 예상되네요. 

 

구로주공 분담금은 30평대 아파트 소유 기준으로 크게 들지 않을 것 같습니다. 최대 2억 원 정도의 추가 분담금 예상해 봅니다. 용적률 300% 적용 시 1,000세대가 더 늘어날 듯하네요.

 

아직 정비구역지정 및 조합설립도 안된 단계입니다. 최소 12년은 더 걸릴 것 같네요. 현재 30평 아파트가 10억 정도이며, 재건축 후 84 타입 기준 최소 16억은 하지 않겠나 예상됩니다. 

 

준공업지역 적용으로 용적률 400% 적용이 된다면 구로주공 재건축 소유자에게는 엄청난 혜택이겠습니다. 이러한 기대감으로 여전히 비교적 높은 호가를 유지하고 있습니다.

 

구로차량기지 이전-가능성은?

구로주공에게 가장 중요한 정치적 뉴스는 구로차량기지 이전 여부입니다. 광명으로 이전하냐 마냐의 문제입니다. 수많은 반대 민원으로 현재 연이은 타당성 조사를 진행 중입니다.

 

유례없는 3차례 사전 타당성 조사로, 어떻게 해결이 될지 예측이 불가합니다. 철도기지를 지하로 넣고, 공원을 조성하는 것도 나쁘지 않다고 봅니다. 어찌 됐든 구로주공에게는 기대감이 있으니 호재라고 볼 수 있겠습니다.

구로주공-결론

구로주공 1차 및 2차 모두 훌륭한 대지지분과 용적률을 가진 아파트입니다. 또한 구로차량기지 이전 및 준공업지역 지정 가능성도 있습니다. 이러한 이유들로 구로주공은 구로구를 대표하는 재건축아파트로 평가받고 있습니다.

 

신속히 정비구역 지정 및 조합설립까지 됐으면 좋겠네요. 구로주공의 미래가치가 현재 아파트의 가격과 재건축 분담금보다 월등히 높다고 판단된다면 매수하시는 것도 좋겠습니다. 감사합니다. 

 

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