문래동 남성아파트 재건축-남성맨션-소규모 재건축 한계점

문래동 남성아파트는 1983년 지어진 390세대 아파트입니다. 남성맨션은 2013년 정비구역 지정 후, 21년 7월 사업시행 인가까지 받았습니다. 문래 남성아파트는 공사비 증가 부담으로 현재 시공사를 선정 못하고 있습니다. 일반 분양 물량은 52세대입니다.

문래동 남성맨션-사업 개요

문래동 남성아파트는 문래동2가 35에 위치한 40년 차 아파트입니다. 보통 아파트 이름에 맨션이 들어가면 대형 평수 위주로 구성된 곳이 많은데, 남성맨션은 소형 평수 위주로 구성돼 있습니다.

 

문래동 남성아파트는 현재 2동 390세대로 구성돼 있습니다. 20평 90세대, 24평 240세대, 30평 60세대입니다. 이 아파트가 488 가구로 재건축될 계획입니다. 늘어나는 108세대 중 52세대는 공공임대 물량입니다. 

 

고가도로를 끼고 있어 호불호가 조금 갈릴 수 있는 위치입니다. 바로 앞 신도림역과 문래역과 위치가 가까워 교통 측면에서는 아주 훌륭한 입지입니다. 영등포 일대가 과거 원조 강남이었듯이 교통이 우수하여 신혼부부가 살기에 좋은 위치입니다.

 

문래동 남성아파트-재건축 진행사항

재건축, 재개발 정비사업 시장이 공사비 증가 부담으로 얼어붙었습니다.  기사에 따르면  원자재 가격 폭등으로 1제곱미터 당 공사비 719만원에도 응찰한 시공사가 없었다고 합니다. 참고로 1차 공고에서는 1제곱미터 당 525만 원으로 제시하였습니다.

'5번째 도전' 남성아파트 재건축, 시공사 선정 또 유찰…건설사들 "사업성 낮아"

참고로 문래동 남성아파트의 재건축 사업성은 단지 규모가 작은 것 외에는 객관적으로 나쁘지 않습니다. 시공사들도 아파트 입지에 대해서는 우수하다는 평가를 남겼습니다.

 

 

문래동 남성아파트-사업성 분석

문래 남성아파트는 용적률 300%로 총 4개 동 28층으로 재건축될 예정입니다. 남성맨션은 용적률 184%, 평당 대지지분 13.5평 정도를 가지고 있습니다.  소형 평수 구성이 많다 보니 대지지분이 높지는 않습니다.

문래동-남성아파트-조감도

 

현재 남성맨션 20평 최저호가는 6억 5천만 원입니다. 정확한 예측은 힘들지만 영등포 일대의 재건축 공사를 봤을 때, 20평에서 25평(59 타입)으로 재건축할 경우 최소 2억 5천만 원 이상의 추가 분담금 납부가 예상됩니다. 

 

재건축 공사비가 워낙 폭등하다 보니, 재건축 아파트에 대한 평가도 달라지기 시작했습니다. 공사비 1회배당 9백만 원 ~ 1천만 원의 시대가 온 것 같습니다.

소규모 재건축의 한계점

조합설립이 빠르고, 사업시행 인가까지 난 재건축 사업장들은 상대적으로 가격 하락의 폭이 적었습니다. 조정지역 기간 동안 거래가 일어나지 못했던 점도 이유이기는 합니다. 어쨌든 공사비가 증가하고 시공사와 협상이 잘 안 되는 시기에 소규모 재건축 단지들의 가격이 어떻게 변할지 체크해봐야 할 부분입니다.

 

문래동 남성아파트 사례를 보고 나니, 소규모 재건축 아파트에 대해선 보수적으로 접근하는 게 맞는 것 같네요. 공사비 폭등으로 인한 수주 중단이 결국은 주택 공급에 영향을 줄 것입니다. 이것이 결국 또 집값 상승을 일으키게 될지 염려스럽기도 합니다. 이상으로 문래동 남성아파트 재건축 진행사항 및 소규모아파트 재건축 위험성에 대해 알아봤습니다.