아름다운 대지지분 신월시영아파트 / 신탁방식 재건축

신월동 신월시영아파트

신월시영아파트 재건축 알아보기

- 총 세대수 : 2,256세대 총20동
- 사용승인일 : 1988년 4월
- 용적률 : 132%
- 평균대지지분 : 14.7평
- 공원 품은 아파트
- 피할 수 없는 공항 소음
- 고도제한 이슈(과연 몇 층까지?)
- 2종주거, 건폐율이 관건

신탁방식 재건축으로 추진 중

2020년 1차 정밀안전진단 통과 이후 2023년 1월 정밀안전진단 최종통과한 신월시영아파트입니다. 최근 금리 인상 및 부담금 증가 여파로 조합 내부적인 갈등이 빈번하게 발생하였는데요. 신월시영 같은 경우 신탁방식을 채택하는 쪽으로 기울었다고 합니다. 재건축은 속도전이라는 말이 많은데요. 자본력을 바탕으로 사업 절차를 빠르게 진행시키겠다는 의지가 보이네요. 조합원의 의견이 100% 수렴되지 못할 가능성과 비교적 높은 신탁 수수료의 문제도 발생할 수 있겠네요. 분양매출액의 N%를 가져가는 방식이라 합니다.

 

아직? 여전히 메마른 거래량

대부분의 아파트들이 23년 1월을 기점으로 전년비 조금씩 늘어나는 형태를 보였어요. 이럴 때일수록 입지에 따라 확연히 차이를 느낄 수 있는 것 같아요. 신월시영아파트는 17평, 21평, 24평 3타입으로 구성돼 있어요. 21평이 937세대로 제일 많네요. 

24평 기준 실거래가

21평형의 경우 22년 8월을 마지막 거래로 그 외 거래 체결이 이뤄지지 않았습니다. 현재 최저 호가는 5억 9천만 원이네요. 24평형이 6억 초반에 3건이 체결된 것으로 보아 21평형, 17평형의 경우 더 내려갈 가능성이 높아 보입니다. 

재건축 사업성은 좋을까?

흔히들 평균 대지지분 15평, 용적률 185% 미만이면 재건축 사업성이 나온다고 말합니다. 역시 시영아파트답게 대지지분과 용적률도 아주 좋습니다.  소형 평수 위주의 구성인데 대지지분이 14평이면 훌륭하다 볼 수 있겠으나, 종상향을 하지 않는 이상 최대 용적률이 250%라는 점과 (조례에 따라 달라지나 최대 20층 정도) 층수를 크게 높이지 못하는 점이 해결해야 할 문제들로 보입니다. 

 

강서구 고도제한, 남산 고도제한 등 언론을 통한 언급이 많이 되고 있어요. 특히 공항 주변지역 고도 제한 완화는 불가항력이기에 신월시영아파트의 고도제한에 대한 부분은 그냥 넘어가도록 하겠습니다. 건폐율이 관건이겠습니다. 위로 높게 못 지어 올리면 옆으로 넓게 지으면 되는데요. 신월공원을 잘 활용해 보면 되지 않을까 하는데, 제가 건축설계사가 아니기 때문에 판단이 안되네요.

실거주는 좋을까?

비행기가 거의 단지 위로 날아가는 듯한 공항소음 문제가 가장 클 것 같아요. 워낙 대단지다 보니 거주 동에 따라 달라질 수는 있겠지만 서울 지하철 5호선 신정역까지 최소 20분은 잡아야 할 것 같습니다. 지하철 접근성 문제와 언덕 경사 문제는 실거주 시 고려해 봐야 할 문제 같습니다. 하지만 시장은 늘 정직하지 않겠습니까? 이런 점들에 맞게 형성된 평당 가격을 고려하여 중간점을 찾아보면 좋겠습니다. 또 서울 서부 권역에 위치하기 때문에 자차 이용을 통한 경기 서부권 접근성은 매우 우수하다고 볼 수 있겠네요.

단지 내 신월공원

서울시에서 알아서 관리해 주는 신월공원의 존재입니다. 서울시에서 철마다 꽃 심어주고, 나무 전정해 주고, 트랙 교체해 줍니다. 토지 투자의 기본이 '도시계획에 공원 부지로 조성된 곳을 활용해라'인데요. 신월시영아파트는 이런 점에서는 재건축을 통해 서울시의 사유재산을 무궁무진하게 잘 활용할 수 있을 것 같습니다.

목동선

목동선  교통망 발표가 됐는데요. 오솔길실버공원역과 강신중학교역이 개설될 예정이라고 합니다. 언제가 될지 어떻게 될지 지금 단정할 수는 없겠습니다. 어찌 됐든 개통이 된다면 신월시영에겐 엄청난 호재이겠네요.

결론

목동재건축도 진행이 안 되는 상황에서 조금 시기상조일 수도 있겠지만 대지지분 확보 차원에서 투자는 접근해 볼 만하겠습니다. 사업성을 어떻게 만들어내느냐가 관건이겠네요. 그런 불확실성들이 현재 가격과 현재 호가에 거래가 체결되지 않는 사실에 녹아 있어 보입니다. 또한 재건축이 된다하더라도 김포공항이 변한없이 운영되는 한, 소음 문제는 피할 수 없을 것 같네요. 이상으로 높은 대지지분과 낮은 용적률에 대단지, 초등학교, 공원을 가진 신월시영아파트 재건축 전망에 대해 알아보았습니다.