주택담보대출 대출 한도(LTV) 쉽게 알아봐요

바야흐로 대혼동의 2023년입니다. 정부가 바뀌며 연이은 규제 완화 방안 등 다양한 정책이 거의 2달에 1번꼴로 나오고 있어요. 무주택자, 1주택자, 2주택자, 다주택자 등 다들 다양한 상황이실 것 같습니다.

 

"그래서 지금 내가 지금 주택을 사려면 대출 몇%가 나오는데?"라는 생각으로 알아보시려는 분들이 많으실텐데요. 아래 사진의 뉴스만 봐도 도대체 LTV 한도가 얼마인지 정말 헷갈리죠? 특히나 다주택자의 대출 조건은 너무나 복잡합니다. 대출의 종류도 너무 많고 조건도 너무 세부적입니다. 그럼 쉽고 간단하게 주택담보대출 조건에 대해 알아봅시다. 

 

2023년 주택담보대출은 몇 %까지 가능할까요?

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"보유 주택수와 구매하시려는 지역에 따라 다릅니다"

간단하게 보유 주택수를 기준으로 설명드려보겠습니다.

 

- 무주택자, 1주택자(처분 예정)

- 1주택자

- 2주택자

- 다주택자

무주택자, 1주택자(1주택 처분 조건, 일시적2주택자)

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"특례보금자리론을 알아보자"

기존의 보금자리론, 안심전환대출이 합쳐진 대출상품이라 보시면 됩니다. 어찌됐든 기존 상품의 한도는 볼 필요가 없고 무주택자 및 갈아타기를 생각 중인 1주택자의 경우 '특례보금자리론'을 통해 주택가격 9억 미만은 소득한도 없이 최대 5억까지 대출해 줍니다.

 

크게 다를 게 없다고 생각하시겠지만 현재 무주택자라면, 일반 대출 상품에 비하면 비교적 낮은 고정된 금리로 대출을 받을 수 있어 큰 장점이 있습니다. 조정지역(규제지역) 상관없이 대출이 가능하며, 중도상환수수료가 없다는 점도 장점이네요. 특례보금자리론의 경우는 우선은(일단은) 2023년 1년 간만 한시적으로 운영한다 하고 소진될 가능성도 있다고 정부가 시사했습니다. 간 좀 보겠다는 것 같네요.  참고로 1주택자일 경우 특례보금자리론을 통해 2주택자가 될 경우,  일시적 2주택자는 3년 이내 기존의 1주택을 처분해야 하는 점 주의하셔야 합니다.(23년 01월을 기준으로 2년에서 3년으로 상향됐습니다~) 대출한도가 생애최초의 경우 80%까지 가능하니, 매우 좋은 조건이네요.

취득세의 경우 무주택자는 조정지역, 비조정지역에 상관없이 1~3%가 발생합니다. 특례보금자리론을 이용할 경우 사회적배려층, 신혼가구, 저소득청년, 미분양주택 등 다양한 조건에 적격이시면 최대 0.8%까지 추가 금리인하가 가능해요. 만기는 최소 10년 ~ 최대 50년 설정하셔야 하구요. 특례보금자리론을 통해 주택담보대출LTV를 받을 경우에 예상 대출금리는 대략 4.15% ~ 5%선이 되겠네요.  참고로 주택담보대출LTV의 기준은 KB시세 혹은 매매가 중 낮은 금액을 기준으로 합니다 :)

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내가 무주택자 혹은 1주택자(갈아타기)라면

금리 : 4.25 ~4.45%

LTV : 70%(생초 80%)

대출한도 : 최대 5억(생초 6억)

주택가격 : 최대 9억

DSR : 60%

취득세 : 1~3%

 

처분 계획이 없는 1주택자

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"애매하다"

애매합니다. 규제지역=조정지역이냐, 비규제지역=비조정지역이냐로 나뉘는데요. 현재 대한민국에서 조정대상지역은 강남구, 송파구, 용산구, 서초구입니다. 무주택자의 경우 크게 상관없지만, 유주택자는 조정지역에서 9억이하는 50%, 9억 이상은 30%의 LTV 주택담보대출이 나옵니다. 대출한도는 조금 빡빡하지만 취득세는 1~3%로 완화된 점은 긍정적이네요.

 

비규제지역의 경우는 주택담보대출 LTV 60%가 나옵니다. 정부의 메세지를 보면, 1주택자에 대한 주택담보대출을 완화시키겠다는 내용을 담고 있어, 개인적인 생각으로 4월, 5월이 지나면 LTV한도를 10%가량 늘려주지 않을까 싶습니다. 다주택자의 대출 규제 완화 전에 1주택자의 대출 규제 완화가 먼저 될 것 같네요. 

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내가  1주택자라면

금리 : 알 수 없음

LTV : 60%(규제지역 30-50%)

대출한도 : 없음

주택가격 : 없음

DSR : 60%

취득세 : 1~3%(조정지역 8%)

 

다주택자

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"아직이다"

다주택자에겐 풀려야 할 규제가 많이 남아있습니다. 이렇게 정리해 보니 앞으로 풀려야 할 부분은 강남 3구, 용산의 규제지역 해제 및 다주택자의 취득세 규제가 남아있는데요. 2월 말 부로 다주택자의 주택담보대출ltv가 풀리긴 했는데요. 비규제지역은 60%, 규제지역은 30%까지 가능하게 됐습니다. 허나 취득세 부분이 남아 있습니다. 비규제지역이라 하더라도 3주택 취득세 8%, 4주택 부터는 12%가 부과됩니다. 종부세도 3주택부터 중과돼구요. 어찌됐든 DSR 범위 한도 내에서 LTV 대출이 가능하다는 대원칙이 있기 때문에 사실상 여전히 규제 중이라 생각하시면 되겠습니다. 

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내가  다주택자라면

금리 : 알 수 없음

LTV : 60%(규제지역 30%)

대출한도 : 없음

주택가격 : 없음

DSR : 60%

취득세 : 8%~12%(조정지역 12%)

 

이상으로 2023년 무주택자, 1주택자, 일시적1주택자, 2주택자, 다주택자의 주택담보대출 조건에 대하여 간략하게 정리해 보았습니다. 감사합니닷!