농지연금 가입조건 알아보아요(단점)

농지연금이란?

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농업인의 소유농지를 담보로 생활안정자금을 매월 연금처럼 지급받는 제도입니다.
<연금이아니라, 합리적으로 대출받을 수 있는 농지담보대출이라 보시면 됩니다>
흔히들 말하는 주택연금과 같은 '역모기지제도'인데요. 정부예산을 재원으로 한국농어촌공사가 직접 시행을 하기에 안정적인 상품(제도)이라고 볼 수 있겠습니다.

가입조건은?

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"60세 이상 / 영농경력 5년 이상 / 저당 없는 농지"
가입대상은 60세 이상으로, 영농경력이 5년 이상인 농업인입니다.
농지연금 가입연령은 23년도 기준으로, 1963년생부터 신청이 가능하겠습니다. 한국농어촌공사 농지연금 가입요건에 따르면, 계속 연속적일 필요 없이 전체 영농 기간 중 합산 5년 이상이면 가능합니다. 영농경력은 농지원부(농지대장), 농엽경영체등록확인서, 농협조합원가입증명서로 확인가능하시겠습니다.
 
농지연금 수령 조건으로 위 2가지 조건이 충족된다고 외에 농지의 상태가 압류&가압류&가처분 대상이 아닌 농지어야 합니다. 조금더 세부적으로 설명드리자면, 농지법 상의 농지로 지목이 전, 답, 과수이며 사업대상자가 2년 이상 보유한 농지여야 해요. 상속받은 경우에는 피상속인의 보유기간이 2년 이상이실 경우 농지연금 신청이 가능하십니다. 2020년 1월 이후 취득하셨다면, 농지연금 신청자의 주민등록상 소재지도 중요합니다. 소재지와 30km 이내의 농지가 아닐 경우 규정상 농지연금 가입조건에서 제외됩니다. 한국농어촌공사 지사(1577-7770)으로 문의를 해보시는 것이 좋겠네요.
 
저당권 등 제한물권이 설정된 농지는 신청이 불가능한데요. 선순위 채권최고액이 담보농지 가격의 15%미만인 농지는 농지연금 신청이 가능합니다. 당연히 불법건축물, 형질변경, 불법전용 등의 농지는 제외됩니다. 참고로 한국농어촌공사 및 농림축산식품부에 따르면 국민연금과 개인연금과 같은 공적, 사적 연금을 받고 있더라도 가입이 가능합니다. 위의 3가지 조건만 충족되신다면 누구나 수령이 가능하겠습니다.

월 지급금은 얼마인가요?

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"가입연령이 높을수록, 담보농지 평가가격이 클수록 지급금이 많아져요"
연금지급액은 농지가격과 가입연령, 지급기간에 따라 결정됩니다. 네..원론적인 답변인데요...
                        
지급방식은 살아있는 동안 지급받는 '종신형'과 일정기간 동안만 지급받는 '기간형(5년/10년/15년'중에서 연령에 따라 가입자가  원하는 농지연금 지급방식을 선택할 수 있습니다. 참고로 월지급금 지급상한액은 '월 300만 원/인'이라고 합니다. 농지연금 수령액의 경우 직접 문의하여, 계산해보시는게 빠르실 것 같습니다.
하단의 링크에 들어가시면 예상 농지연금을 직접 계산해보실 수 있으세요.
https://www.fbo.or.kr/pesn/my/IqireForm.do?menuId=040020                                                                                                                                   

농지은행 통합포털

보시면 알겠지만, 결국은 모든 부동산이 그렇든 담보농지 평가가격이 중요합니다. 담보농지의 가격 평가방법은한국농어촌공사에 따르면 개별공시지가의 100% 또는 감정평가가격의 90%중 가입자가 선택할 수 있다고 합니다. 실거래가와 공시지가가 차이가 많이 나는 점 아시죠? 이 점을 꼭 아시고 농지연금 신청하셔야 합니다. 공시지가는 국토부의 평가액이구요, 감정가는 대상 농지를 별도로 감정원을 통해 평가받은 금액이라고 생각하시면 됩니다.  참고로 감정평가 부담액은 가입자 자부담입니다.

아무 농지나 다 가능한가요?

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전, 답, 과수 지목의 어떠한 농지라도 농지연금 가입이 가능합니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역 내 농지라도 농지연금이 가입 가능해요. 허나, 농지법에 따른 농지여야겠죠? 보통 주거 상업 공업지역 내의 농지는 농지로 쓰이지 않는 곳이 많아 보이긴 해요. 해당 농지가 농지연금 신청 당시 각종 개발지역으로 지정 및 인가 고시가 된 경우는 제한된다고 하니 주의하셔야겠습니다. 개인적인 제 생각으로 특구, 개발지역에 지정 및 인가된 경우라면 더 호재라고 판단되긴 하네요. 또 모든 행정절차가 그렇듯 농지연금 수령 중, 각종 개발계획이 시행된다면 농지연금 지급정지, 채권회수 등이 될 가능성이 있겠으나, 크게 걱정할 사항은 아닌 듯합니다.
 

농지연금을 신청하게 되면 담보농지는 어떻게 되나요?

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농지연금을 신청하시려는 분들이 제일 궁금해하실 사항이 실 것 같은데요. 결론부터 말씀드리자면 농지연금을 신청한 담보농지는 가입자가 자유롭게 자경 및 임차 등 영농 이용 가능합니다. 경작을 못하실 경우라면 농지은행 등에 임대위탁도 가능하다고 합니다.         

가입자(혹은 배우자)가 사망할 경우에는?

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농지연금 가입자가 사망할 경우에는 상속인이 그동안 지급받은 연금채무를 상환하고 담보권을 해지하거나,
한국농어촌공사가 담보권 실행으로 농지를 처분하여 연금채권을 회수한다고 합니다. 담보농지 처분 시 연금채무액은 농지 처분가액 내로 한정되므로 처분 잔여액은 상속인에게 돌려주고 부족액은 상속인에게 청구하지 않는 것이 장점이네요.

농지연금 단점은?

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경양이양형의 경우 지급기간 종료 시, 농어촌공사가 소유권을 가져갑니다. 어쨌든 이 점은 국가가 관리도 안 되는 사망자의 농지를 관리할 수 있고, 농지은행의 활성화 & 우량농지 조성 등을 할 수 있기에 이 점은 큰 단점은 아니라 생각된다만, 
'대출상품임을 명심하자'입니다. 우선 대출이자율을 고정금리 또는 변동금리로 선택할 수 있긴 하나, 대출금리가 복리입니다. 대출상품이기에, 시간이 지나 엄청난 채무를 갚아야 하는 상황에 직면할 수도 있겠다싶네요. 받게 될 총연금액에 대한 2.5% 수준의 이자를 내야 하는데 농지 평균 지가 상승이 2.7% 정도인 점도 계산해 볼 문제네요. 
연금 채무를 다하지 못하면, 경매실행을 통하여 상환받게 되는 점 유의하셔야 합니다.

농지연금 결론

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농지자산을 유동화하여 노후생활자금 혹은 다른 목적으로 사용이 가능하다는 점에서 유용한 제도라 판단됩니다. 솔직히 수도권 혹은 국토계획법상 도시지역으로 잡힌 농지, 개발제한구역 해제의 호재가 남아 있는 농지가 아니고서는 크게 농지의 가치가 상승할 가능성은 없어 보이는데요. 고령농업인의 안정적인 노후생활을 위한 매우 좋은 제도라 보여집니다.
 
하지만 제 입장에서는 쉽게 접근하면 안 되는 상품 같아 보여요. 언론, 블로그 등등에서 너무 장점만 부각시켜 걱정이 되는데요, 여하튼 대출상품임을 명심하시길 바라겠습니다. 
<'감평액 기준으로 15년, 20년 혹은 30년 생존 시 최종적으로 상환해야 할 금액이 얼마인지 꼭 확인하는 것이 중요하겠습니다' 라고 포스팅 마치겠습니다.>