[미국주식] 월배당주 리얼티인컴(O) 2020년에도 여전히 살아남은 이유

미국에서도 임대용 부동산은 가장 안전한 부동산 투자 중 하나일 뿐 아니라 가장 보람 있는 투자 중 하나이기도 하다. 오늘날까지 당신은 잘 입점된 순임대 부동산을 7% 상한금리로 매입할 수 있고, 약 절반은 주택담보대출로 금융할 수 있으며, 10%의 현금 수익률을 얻을 수 있으며, 이는 성장과 절상을 포함하면 연간 총 수익률 12~15%에 가깝다.

1994년 이후 토탈 리턴

순 리스 리츠는 수 십 년 동안 역사적으로 이러한 유형의 수익을 달성했고, REIT 시장 평균을 능가하는 한편, 더 높은 배당 수익률을 지불하고 변동성을 덜 경험했다. 하지만, 오늘날 금융 시장은 리츠에게 냉담하다. 코로나바이러스 위기는 경기가 침체된 상태에서 순매수 리츠에 타격을 주지만 결국 임대료가 거의 손실되지 않을 것으로 예상돼 지금이 매수자가 되기 좋은 시점이다.

 

1% 금리인 현재, 다른 리츠들과 비교하여 리얼티 인컴(NYSE:O)은 더 많은 수익과 적은 위험으로 더 높은 수익률을 얻었다.

Realty Income은 창사 이래 다음과 같은 성과를 거두었다.
-무배당 삭감.
-매월 598회 연속 배당금 지급.
-분기별 배당금 90회 연속 증가
-4.5%의 연간 배당성장

-14.5%의 연간 토탈리턴

 

이러한 눈부신 결과는 다음과 같은 6가지 주요 요인의 결과물이다.
(1) 예외적으로 긴 임대기간: 임대차 계약 기간은 일반적으로 10년에서 15년이며, 5년 연장이 포함되어 있다. 강력한 갱신율과  자본지출이 거의 없는 사이클을 통해 높은 입주율로 이어진다.
(2) 지주 책임 없음: 세입자가 모든 재산 비용을 부담하고 그 재산을 양호한 상태로 유지해야 한다. 집주인의 이익을 종종 잠식하는 자본비용은 세입자의 책임이다.
(3) 예측 가능한 성장: 임대차 계약에는 일반적으로 매년 2%씩 또는 5년마다 10%씩 임대료가 인상된다.
(4) 임차인을 위한 수익 센터: 세입자들은 이러한 부동산에서 매매를 하기 때문에 그들이 이익을 얻지 못하는 한, 그들은 결코 그것들로부터 벗어나고 싶어 하지 않을 것이다. 이러한 세입자들은 새로운 위치에서 적당한 양의 임대료를 절약하기 위해 확립된 고객 기반을 붕괴시키는 위험을 감수하지 않을 것 같다.
(5) 불황 회복력: 임대료는 길고 임대료는 일반적으로 2-3배이다. 따라서 경기가 더 열악할 때도 임대료를 지불할 수 있는 충분한 이익이 있어야 한다.
(6) 대지 가치 구성 요소: 건물은 건설하는데 그리 비싸지 않다.(한국도 마찬가지) 대부분의 가치가 토지에 있어 세입자가 이주해 같은 부동산을 다른 세입자에게 양도할 수 없을 경우 하방위험이 줄어든다. 언제든지 빌딩을 허물고 재건할 수 있다. 

※ 재무구조
Realty Income은 신용등급이 A-인 8개의 미국 리츠 중 하나이다. A신용등급을 받는 것은 쉽지 않다. 리얼티인컴은 레버리지가 낮고 다분히 우수한 매출을 창출해낸다. 이는 스프레드 기반 사업인 순임대 부문에서 상당한 경쟁우위다. 각 REIT는 고유한 전략을 가지고 있으며 6개 모두를 소유하면 수율, 안전, 성장 및 미래 상승 잠재력이 최적으로 혼합된다. 이미 주목한 바와 같이, 이것은 분기별 연속 배당 증가라는 수십년간의 기록을 가진 리츠로, 단 한 번의 배당 감소도 없었다.

수익 이외에 그들은 낮은 리스크 투자 전략을 운용함에도 불구하고 다른 리츠와 주식들을 능가했다. 그 자체로, 이것은 경영진의 전문성과 정렬을 매우 높게 말해준다. 그렇다면 자산 가치와 관련된 관리 비용 측면에서 부동산소득이 가장 효율적으로 운영되는 리츠 중 하나라는 점도 고려해 볼 필요가 있다. 대부분의 민간 부동산 펀드는 각종 수수료(자산관리, 인센티브, 취득, 처분 수수료)로 연평균 2%까지 부과한다. 리얼티 인컴의 경영진은 0.37%에 그쳐 주주들의 주머니 속에 더 많은 돈을 남겨두고 있다.

 

우리는 지금 10년 만기 국고 수익률이 0.6%에 불과한 새로운 금리 환경에 처해 있다. 리얼티 인컴은 역사적으로 100~200 베이시스 포인트에 거래되어 왔으며, 매우 일관성 있게 거래되었다. 이러한 상관관계는 일시적 시장의 공포로 인해 무너졌다. 곧 회복할 수 있을 듯하다.