노량진재개발 / 노량진1구역 투자 매물, 사업개요 정밀 분석

노량진뉴타운 중 가장 큰 대단지 아파트(2,992세대)가 될 노량진1구역입니다. 서울 지하철 9호선 급행 정차역인 노량진역과 도보 500미터 이내에 위치하고 있으며, 23년 3월부로 사업시행 인가를 받아 현재 시공사 선정 단계에 있습니다. 현재 노량진1구역 10평짜리 원룸 가격이 13억 원부터 시작하네요. 

노량진재개발-노량진1구역-지도

노량진1구역-사업개요

사업 명칭 : 노량진1재정비촉진구역 조합
재개발 대표지번 : 동작구 노량진동278-4번지
사업 면적 : 132,132㎡
현재 조합원 수 : 1,081명
분양 계획 : 2,992세대(임대 물량 531세대)

 

노량진뉴타운이 천지개벽하고 있다는 말을 많이 들으셨을 거예요. 노량진1구역을 중심으로 1~8 구역까지 노량진 일대가 뉴타운으로 바뀔 예정입니다. 가장 빠른 진행을 하고 있는 서울 지하철 7호선 바로 앞에 위치하게 될 400세대 규모의 노량진2구역은 SK건설에서 수주하여 2026년 입주 예정이네요. 

 

그중에서도 당연 노량진1구역이 노량진재개발의 중심이 될 입지에 위치하고 있어요. 메이저 1군 시공사들의 많은 관심을 받고 있는 상황이라 하이엔드 브랜드로 재탄생도 기대해 볼 만하네요.

 

참고로 조합 측에서 단일 시공사 혹은 하이엔드 브랜드만 입찰을 받겠다고 발표한 사항입니다. 2023년 3월에 사업시행 인가를 받았으니, 늦어도 올해 말 안에는 시공사가 선정되지 않겠나 싶네요.

 

대규모 재개발답게 노량진1구역의 전용면적별 세대수는 16평형부터 56형 팬트형까지 다양하게 구성될 예정입니다. 2,461세대는 일반 분양 예정이며 16평형, 20평형 위주로 구성된 531세대는 임대 물량으로 계획돼 있네요. 참고로 임대주택 531세대 중 26세대는 서울시에 기부채납입니다.

노량진재개발 1구역의 배치도를 분석해 보자면, 장승배기로와 접한 3개 동에 16평형, 20평형을 배치할 계획이며, 단지 내 공원 조망이 나오는 동 위주로 대형평수 배치로 설계돼 있네요.

 

단지 규모가 크다 보니 대형평수로 구성된 뒷 동에서 지하철 역까지 거리는 꽤 걸릴 것으로 예측됩니다. 아직 시공사도 선정 안된 상태에서 제가 조감도만 보고 느낀 점을 말하는 것이니 참고만 해주세요.

노량진1구역-매물

재개발 사업에서 조합원이 되는 것의 이점이 아주 큰데요. 하락장 시기에도 한남뉴타운과 더불어 노량진 뉴타운, 노량진재개발 물건들은 높은 시세를 유지하고 있어요.

 

현재 노량진1구역 매물은 8억 ~ 26억대에 거래가 가능한 수준인데요. 8억대는 소위 말하는 뚜껑매물이고, 32㎡(10평) 원룸 매물의 가격은 13억부터 시작한다고 보시면 되겠습니다. 

노량진뉴타운1구역 원룸들의 평균 보증금이 1억 원 ~ 1억 5천만 원 선이니 정리해 보자면,초기 투자 비용이 최소 11억 이상은 필요하겠습니다.

 

또 안전한 84㎡타입 분양을 위해서는 전용 면적이 조금 더 큰 타입을 고려하시는 것도 좋겠네요.  20억대 이상의 매물은 단독주택 물건이라 보시면 되겠고, 감정평가액에 따라 다르겠지만 통상적인 재개발 사업을 봤을 때 2세대 분양 가능하겠다 싶습니다. 

 

노량진1구역-수익성

노량진재개발로 노량진1구역이 지출을 얼마나 적게 하고 일반분양, 상가 분양 수익을 얼마나 가져갈 수 있느냐가 재개발 투자에서 제일 중요한 사항인데요. 일반 분양 수익이 크다면 조합원 부담금 또한 많이 낮아지겠죠.

 

조합원 분양가가 어떻게 될지, 비례율을 얼마나 적용할지에 따라 달라지겠지만 1,000세대 이상을 분양할 수 있다면 사업성은 충분히 있어 보이네요. 물론 사업 진척속도가 늦어지게 될 경우 둔촌 주공 사례처럼 추가부담금이 발생할 수도 있겠습니다.

노량진1구역의 입지는 말할 것도 없는데요. 각종 개발 호재가 많습니다. 서부선 경전철이 2028년 개통 예정으로 노량진에서 여의도역, 신촌역, 서울대입구역 등 접근성이 좋아질 예정입니다. 노량진역이 트리플 역세권이 되겠네요.

 

노량진수산시장 복합개발, 서부 경전철 호재 등 앞으로 동작구 노량진뉴타운을 필두로 동작구가 차세대 강남4구로 불리지 않겠나 싶습니다. 이상으로 노량진재개발 중심 구역인 노량진1구역 사업개요 및 투자 매물 알아봤습니다.