최근 금리 인상의 여파로 전세 관련 사건들이 많이 발생하고 있어요. 전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 주의사항과 전세계약 후 주택 임대차 계약 신고 방법까지 알아보겠습니다. 당연한 내용들이 있을 수도 있지만 전세, 월세계약 시 한번 더 짚고 넘어가는 가면 도움이 될 것 같습니다. 전세계약을 안전하게 할 수 있도록 전세계약서 작성 시 특약사항으로 넣을 수 있는 문구들도 알려드리겠습니다.
-전세계약 프로세스
선순위 권리관계 확인 → 전세계약 체결 → 주택임대차 신고(확정일자 발급) → 잔금 지급 → 전입신고, 전세보증금 반환보증 가입
<전세계약주의사항 및 필수사항 정리>
(근저당, 주택임대차 신고, 전입신고, 전세보증금 보증 가입, 특약설정하기)
- 전세계약서 표준 양식(주택임대차표준계약서 사용하기)
- 계약 체결 전 유의사항(근저당 확인하기, 선순위 권리관계 확인하기)
- 계약 체결 후 유의사항
- 잔금 지급 시 유의사항(권리관계 변동 확인하기)
- 전입 후 유의사항(전입신고하기, 전세보증금 반환보증 가입하기)
전세계약서 표준 양식(주택임대차표준계약서, 22년 11월 개정본)
법무부와 국토교통부가 정한 공식 전세계약서 양식이에요. 표준계약서를 사용하여야 추후 계약 분쟁을 예방할 수 있겠습니다.
계약 체결 전 유의사항
1. 월세, 전세계약 물건이 불법건축물일 수도 있다. 아파트의 경우 해당되지 않겠지만, 상가, 다가구주택에서는 종종 발생하는 사례입니다. 건물주가 불법 용도변경하여 단독주택을 근린생활시설로 개조해 놓는다던지, 세대수 변경시켜 전입신고가 불가할 수도 있어요. 현장방문 후 꼭 건축물대장을 발급받아 내가 들어가려는 호의 건축물대장상 용도를 확인해 보세요. 참고로 불법건축물은 건축물대장을 열람하면 ‘위반’ 혹은 ‘불법건축물’이라고 적혀있습니다.
2. 적정시세를 확인해보세요. 다세대주택, 다가구주택, 상가주택의 경우 워낙 면적과 구조, 내부마감 등 상태가 다르니 적정시세 가늠이 어려운데요. 국토교통부 실거래가 공개시스템, 아실(아파트실거래가조회) 등에서 전월세 시세를 확인해 보시길 추천드립니다.
3. 선순위 권리관계 확인하기. 내가 넣는 보증금(전세보증금)보다 선순위의 채권이나 보증금이 더 클 경우 임대인에게 문제가 생겼을 때 돈을 돌려받지 못할 가능성이 생기겠습니다. 대한민국 국민 누구든지 지번만 조회를 하면 호수별 등기를 발급 받을 수 있어요. 반드시 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 통해 담보권 설정 여부, 채권최고액이 얼마나 잡혀있는지, 가압류 등이 있는지 확인을 하시는 게 좋겠습니다.
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
4. 임대인의 세금 체납 여부 확인하기. 체납이 얼마나 되겠어 라는 생각을 하실 수 있는데요. 개인사업을 하는 경우 미납한 세금이 어마할 수도 있습니다. 임대인의 신분이 안정되지 못해 보인다면 임대인 동의하에 국세, 지방세 확인을 하는 것도 전세 월세 계약 체결 전 주의하여야 할 사항입니다. (홈텍스 및 위텍스)
계약 체결 시 유의사항(특약설정)
1. 임대인 신분 확인하기. 부동산에서 계약서를 쓸 때 보통 임대인이 잘 안 오더라고요. 제 경험상 위임받은 위임인이 자주 오던데 임대인의 신분증, 대리인의 위임장, 인감증명서 등을 확인해봐야 합니다. 전세보증금 지급 계좌도 임대인 계좌가 맞는지 확인해봐야 해요.
2. 복덕방 확인하기. 사실 이렇게 까지 해야 하나 싶긴 한데요. 1%의 찝찝함도 남기기 싫다면, 공인중개사 정상 영업 여부 확인하기도 대한민국 정부에서 권유하고 있습니다. 미등록 영업소이거나, 행정처분을 받아 업무정지 중인 공인중개사도 있다고 하네요. 이런 경우 중개사고가 발생하면 귀책은 계약체결자에게 넘어가겠죠.
3. 주택임대차계약서 표준 양식 사용하기. 제 경험상 표준양식을 사용하되 반드시 특약사항을 넣어 나에게 유리한 방향으로 전세 월세 계약을 작성하는 것이 중요해 보입니다.
4. 특약사항 설정하기. 이 부분은 부동산 중개업자의 역할이 꽤 중요한데요. 임대인이 잔금일기준 근저당설정을 말소하는 것은 물론이고, 전세계약 및 월세계약 만료 시 새로운 임차인과 무관하게 임대인이 전세보증금을 임차인에게 반환해야 한다는 조건을 무조건 넣으시는 것을 추천드립니다. 이러한 문구를 기재하고 싶지 않아 한다면 임대인을 의심해 봐야겠죠?
계약 체결 후 해야 할 것들(유의사항)
1. 주택임대차 신고하기(확정일자 받기). 간단히 설명드리자면 임대인과 임차인은 계약 체결 후 30일 이내 온라인 혹은 주택 소재 행정복지센터에 계약 신고를 해야 합니다. 계약서를 지참하는 경우 임대인, 임차인 둘 중 한 명만 방문하면 됩니다. 참고로 `23년 6월부터 미신고 시 과태료 100만 원 이하가 부과됩니다. 전세보증금 6,000만원 미만, 월세 30만원 미만은 신고대상이 아니에요. 신고방법은 국토교통부 부동산 거래 시스템에서 온라인 신고를 편하게 할 수 있어요. 공식적으로 확정일자를 받게 되면 효력이 발생하니, 전세사기가 빈번한 요즘 대항력과 보증금 보호를 위해서 꼭 확정일자를 받아 놓으셔야겠습니다.
https://rtms.molit.go.kr/
잔금 지급 시 유의사항
계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 사항이 변동된 것이 있는지 다시 한번 확인해 보셔야겠습니다. 또, 간혹 세입자 전출문제도 발생한다고 하네요.
전입 후 유의사항
1. 전입신고하기. 전입 후 14일 이내 전입신고는 주민등록법 상 의무사항입니다. 주민센터 방문 혹은 정부24에서 간편하게 전입신고를 하시고 법적 보호를 받으시길 바랍니다.
2. 전세보증금 반환보증 가입하기. 주택도시보증공사(허그,HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 꼭 전세보험을 설정하여 보증금 반환 관련하여 안전책을 마련해 두시길 바랍니다.
최종 정리
경기 침체기에 금리 인상 여파로 주택 시장도 위험요소가 가득한 요즘인데요. 고금리의 여파가 조금씩 수면 위로 나타나고 있는 것 같아요. 나와는 상관없는 일이겠지라는 생각보다는 혹시라도 모른다는 마인드로 다시 한번 전세 월세 계약 전에 임차 물건의 등기부등본상 채권최고액이 얼마인지, 임대인의 신분이 문제가 없는지 확인해봐야 해요. 전세계약서 표준양식을 사용하여 특약을 설정을 할 수 있도록 하고요. 전세계약주의사항을 한번 더 체크하셔서 보증금 미반환 위험 요소들을 사전에 차단하는 게 가장 중요할 것 같습니다. 이상으로 전세계약 시 주의사항 및 절차 정리해 보았습니다.
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