대지지분 12.3평 금호두산아파트 리모델링 추진에 대하여

금호두산, 실거래가 반등?

성동구 동호로 100에 위치한 금호두산아파트입니다. 황금노선인 서울 지하철 3호선 금호역과 도보 1분 거리에 위치하여 강남, 강북 출퇴근이 편리하여 실거주 만족도가 아주 높은 아파트 단지라 볼 수 있겠습니다. 물론 언덕 경사로 인해 동별 실거주 만족도는 제각각이겠네요. 최근엔 호갱노노 금호동 3가 월간 방문자 1위를 찍었네요. 옥수파크힐스와 더불어 소위말하는 금호동 대장아파트 정도로 보여집니다.  

가격방어력

대다수의 아파트가 코로나 이전(20년 초) 정도의 가격으로 회귀했는데요. 온라인 상의 관심과 비례하듯이, 금호 두산아파트의 경우 24평형 기준 8억 9천만 원에 거래되며 비교적 강한 가격 방어력을 보여주고 있네요. 동 by 동, 층 by 층임. 물론 23년 3월 기준 최저 호가는 8억 5천만 원입니다. 특례보금자리론을 이용하여 24평형 매수, 혹은 상대적으로 관심이 덜한 애매하게 9억이 넘는 31평 형대를 좋은 가격에 비벼보는 것도 방법이겠다 싶네요.

30년 차 역세권 대단지아파트

사용승인일 1994년으로 곧 준공 30년 차 아파트에 접어드네요. 세대수는 1,267세대 총 16개 동으로 구축 아파트답데 세대당 0.56대의 총 주차대수를 가집니다. 배정초등학교는 금옥초로 나오네요.

평형 구성은 24평, 29평, 31평, 41평, 43평, 43s평으로 평형별 270세대 ~ 350세대로 구성돼 있습니다. 참고로 80년대, 90년대 아파트 특징중하나인데 24평, 29평, 31평형은 복도실이며 40평 형대는 계단식입니다. 둔촌주공(올림픽파크포레온, 헬리오시티도 21형형은 복도식인데요, 뭐)

높은 경사도로 단지 내 마을버스가 운영 중인데요. 성동6번 버스로, 정류장이 총 5개나 있네요. 역 앞, 105동 앞, 109동 앞, 114동 앞, 115동 앞에 위치하고 있어요. 실거주후기를 보니 언덕 끝동(115동, 116동)은 멀리서나마 동호대교와 잠실 일부가 보이는 걸로 확인되네요. 주차난과 학군 문제는 매수 및 임차 시 한번 고려해 보아야 할 문제 같아 보입니다.

투자 관점에서 볼 때, 용적률 249%에 평균 대지지분 12.3평은 뭔가 아쉽다고 보여집니다. 허나 압구정까지 걸어갈 수 있는 입지인지라 구축에 언덕 고바위에 리모델링인들 뭐 어떻겠습니까. 서울 강남 인근에 내 대지지분 12평을 가지며, 아늑한 보금자리가 있다는 게 중요하겠지요.

리모델링에 대하여

250% 수준의 용적률로 갑론을박 없이 리모델링 추진 중인데요. 관련하여 정보를 찾아보니, 수직증축은 어렵고 별동을 추가로 지어 세대수를 늘린다고 하네요. 기존의 1,260세대에서 1,400세대 수준으로 늘린다고 합니다.  아직 리모델링 사례들이 많이 없다는 것도 개인적인 걱정거리긴 하네요. 물론 서울 중심부에 대지지분만 가지고 있으면 정책이라는 것은 언제든 바뀌기 마련이니 시간이 지나고 판단할 일입니다.

층고는 못 올리고 양옆으로 살을 덧 붙이는 리모델링인데, 어떻게 추진될지 의문이긴 하네요. 대공방어협조구역인지라, 수직증축에 애로가 있다고 하는데요. 신규 분양수와 임대주택이 크게 늘어나는 것도 아닌데, 성동구 및 서울특별시의 판단도 지켜봐야 할 사항입니다. 물론 위치가 위치인지라 메이저 건설사들이 접근한 걸 봐서 그만한 가치는 있다고 판단됩니다.